重庆市渝中区人民法院

司 法 建 议 书

重庆市住房和城乡建设委员会： 

2018年2月，本院陆续受理了一批以重庆九久房地产开发有限公司（以下简称九久公司）为被告之一的案件共计27件，案涉房屋为九久公司开发的位于重庆市渝中区虎山路90号的揽江雅苑项目房屋，案由包括不当得利纠纷、商品房销售合同纠纷以及房屋买卖合同纠纷，分别占比33.33%、29.63%、37.04%，究其本质均为要求被告返还享受优惠购房价的收费。 

经审查，该批案件事实呈现以下特点：

一是被告除开发商九久公司以外，还有承担商品房销售功能的中介机构；

二是购房者在与九久公司签订正式的商品房买卖合同之前，通常先与其签订了一份商品房认购协议书，在该份协议书中一般有如下表述：“交xx元享一口价xx元/㎡”，意指交一笔费用（例如35000元或40000元）后可享受优惠购房价；

三是购房者在向九久公司支付购房定金的同时，还向上述经纪或营销公司支付了该笔作为享受优惠购房价对价的费用；

四是购房者事后发现该笔费用并未支付给九久公司，进而产生纠纷。

根据我国法律相关规定，因被告房地产开发公司和中介机构均不存在不当得利行为，亦未存在违约行为，且被告房地产开发公司、中介机构并未违反法律法规的禁止规定，故本院依法驳回了原告的诉讼请求。

《重庆市整顿规范房地产开发销售中介行为专项工作方案》规定，对房地产开发企业销售、房地产中介机构经营过程中的25类违法违规行为进行重点查处，其中包括房地产中介机构在为房地产开发企业代理销售商品房的过程中，违规收取购房者“团购费”“会员费”“信息咨询费”等相关费用的行为。但结合该批案件的审理情况来看，无论是开发商还是中介机构，均认为购房者应当支付作为享受优惠购房价款的额外费用即其所称“信息服务费”，并称购房者若不通过中介机构购买商品房，将不能享受优惠购房价，甚至不能获得购房机会。可见，开发商及中介机构对商品房销售管理规范仍然存在错误认知。

2018年5月16日，重庆市国土房管局下发《关于开展市场秩序专项整治促进房地产业健康发展的通知》，决定在2018年5月至9月期间开展房地产市场秩序专项整治工作，并在附件《重庆市房地产市场秩序专项整治工作方案》中，明确将房地产开发企业违规自行或通过中介机构等第三方收取除房屋网签价款以外的“会员费”“团购费”“信息咨询费”“茶水费”“指标费”等额外费用的行为纳入整治内容。在此背景下，为共同维护房地产市场秩序，本院特提出以下司法建议：

一、针对该批案件所涉开发商重庆九久房地产开发有限公司以及中介机构重庆展房房地产经纪有限公司、重庆九耀房地产营销顾问有限公司、重庆一奥房地产经纪有限公司的收取购房款以外费用的行为及其他房地产开发公司的类似行为，加大监管力度，依法对存在的违规行为予以查处。

二、对房地产开发企业、中介机构开展有针对性的政策法规宣传教育，纠正其在商品房销售中存在的错误认知。

以上建议，请予以考虑，如有反馈意见，望及时函告我院。

（回函地址：重庆市渝中区中兴路234号，重庆市渝中区人民法院速裁审判庭，朱艳春，邮编400010，电话63695703）

重庆市渝中区人民法院

                                      2018年11月29日

主送：重庆市住房和城乡建设委员会